Crédito com garantia de imóvel
O interveniente quitante é a instituição que paga o saldo devedor do seu financiamento atual direto no banco credor, dentro da nova operação de crédito. Você não precisa ter esse dinheiro em caixa para começar.
Simulação gratuita e sem compromisso. Não somos instituição financeira — atuamos como correspondente bancário.
Por que isso existe
Não é burocracia à toa: é uma consequência de como a garantia é registrada. Entender esse detalhe explica todo o resto do processo.
Quando um imóvel é financiado, ele fica em alienação fiduciária: a propriedade fica registrada em nome do banco na matrícula do imóvel até o fim do contrato, enquanto você mantém a posse e o uso.
Enquanto essa restrição existe, nenhuma outra garantia pode ser registrada sobre o mesmo imóvel e a propriedade não pode ser transferida. Ou seja: para o novo crédito sair, o financiamento antigo tem que ser quitado primeiro — e quase ninguém tem o valor de um saldo devedor guardado.
A nova instituição entra na operação como interveniente quitante: ela usa parte do próprio crédito aprovado para pagar o saldo devedor diretamente ao banco credor anterior.
Com a dívida quitada, a alienação antiga é baixada, a nova garantia é registrada e o valor que sobra é liberado a quem tem direito. Tudo isso acontece dentro de uma única operação — o dinheiro da quitação não passa pela sua conta e você não desembolsa nada antes.
Quando é necessário
Se você se reconhece em uma delas, é este mecanismo que destrava a sua operação.
O imóvel que serviria de garantia está alienado ao banco do financiamento atual. A nova instituição quita esse saldo devedor, assume a garantia e libera para você a diferença entre o crédito aprovado e o valor quitado.
A transferência só pode ser registrada com o imóvel livre da alienação anterior. A instituição que financia o comprador atua como interveniente quitante: parte do crédito paga o saldo devedor do vendedor e o restante vai para ele, na mesma operação.
É a portabilidade do financiamento imobiliário. A nova instituição quita o contrato antigo e refaz a dívida nas condições dela. Vale a pena quando a economia em juros supera os custos de avaliação e de registro da nova garantia.
Como funciona
A ordem importa: cada etapa depende da anterior, e é por isso que o prazo do banco credor e o do cartório mandam no cronograma. Nós coordenamos essas etapas para você não precisar falar com cada parte separadamente.
Levantamento do valor estimado do imóvel, do saldo devedor do financiamento atual, do valor de crédito pretendido e da renda. Serve para saber, antes de mover documentação, se a operação fecha em conta.
Solicitação formal do saldo devedor atualizado e das condições de quitação ao banco que hoje detém o financiamento. Esse número é a base de todo o cálculo da operação e tem validade — costuma precisar de atualização se o processo se alonga.
A nova instituição envia um engenheiro avaliador para determinar o valor de mercado do imóvel e analisa a documentação do imóvel e dos envolvidos (matrícula atualizada, certidões, situação fiscal). É a etapa que mais reprova operação, quase sempre por pendência na matrícula.
Com avaliação e análise jurídica aprovadas, a instituição emite o contrato já prevendo a quitação do financiamento anterior como parte da operação. É neste documento que a condição de interveniente quitante fica formalizada.
Assinatura do contrato pelas partes envolvidas — incluindo comprador e vendedor, quando a operação é uma compra e venda. Hoje boa parte das instituições aceita assinatura eletrônica.
A nova instituição paga o saldo devedor diretamente ao banco credor anterior e credita o valor excedente a quem tem direito: ao cliente, no refinanciamento, ou ao vendedor, na compra e venda. O dinheiro da quitação não passa pela sua conta.
Com a quitação feita, o banco anterior emite o termo de quitação e a alienação fiduciária antiga é baixada no cartório de registro de imóveis. Em seguida é registrada a nova garantia (e, na compra e venda, a transferência de propriedade). É a etapa que mais depende de prazo de terceiros.
Matrícula atualizada, garantia registrada em favor da nova instituição e contrato em vigor. A partir daqui o pagamento das parcelas é feito à nova instituição.
A faixa usual é de 30 a 60 dias entre a solicitação e o registro da nova garantia — mas isso não é prazo garantido, e seria desonesto apresentar como se fosse. O que mais influencia é o tempo do banco credor para emitir o saldo devedor e o termo de quitação, e o tempo do cartório de registro de imóveis. Documentação em ordem e matrícula sem pendência é o que mais acelera o processo.
Transparência
Quatro pontos que valem para nós e que valem como critério para avaliar qualquer intermediário do setor.
Atuamos como correspondente bancário de instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central, sob a Resolução nº 3.954. O contrato de crédito é firmado entre você e a instituição — não conosco.
Simulação, análise e acompanhamento da quitação são gratuitos para você. Somos remunerados pelas instituições financeiras parceiras.
Não pedimos depósito para "liberar", "antecipar" ou "reservar" crédito, em nenhuma etapa. Quem pedir isso em nosso nome está aplicando um golpe — é o mais comum do setor.
Em caso de inadimplência, a instituição pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão, nos prazos previstos em lei e em contrato. É essa garantia que derruba os juros, e é por isso que a parcela precisa caber no seu orçamento antes da assinatura.
Dúvidas
Antes de pedir saldo devedor, juntar certidão ou tirar matrícula atualizada, vale saber se a operação fecha em conta. A simulação é gratuita, não compromete o seu crédito e é o passo que evita mover documentação à toa.
A aprovação, as taxas e o prazo são definidos pela instituição financeira parceira na análise. Não prometemos aprovação.
